FMヨコハマ　Lovely Day♡【教えて！住宅マスター「物件の査定額を上げるものと下げるもの」 】

2025年12月15日（月）10：10～放送のFMヨコハマの人気番組『Lovely Day♡ 教えて！住宅マスター』では、私たちクレイン不動産流通株式会社の齋藤と、株式会社みなと鑑定代表で不動産鑑定士・宅地建物取引士の塚田貴洋さんがスタジオに揃い、「物件の査定額を上げるものと下げるもの」をテーマに、実際の査定現場で重視されるポイントを語り合いました。

内容についてお問い合わせも多く好評だったことから今回ピックアップします！

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海が見える物件は査定アップにつながる？

基本的にはプラス要因です。
ただし、影響の大きさは地域によって大きく異なります。

例えば、逗子・葉山などの別荘地では
「海が見えるかどうか」で価格が2倍〜3倍以上変わることも。

一方、一般的な住宅街で「少し海が見える」程度であれば、
査定額への影響は限定的な場合もあります。

マンションの場合も、階数によって「見える・見えない」が分かれるため、
同じ建物でも価格差が出ることがあります。

花火・富士山・山並みが見える物件の評価は？

意外かもしれませんが、
査定額への影響はそれほど大きくありません。

・花火は年に数回
・富士山や山並みも、将来ずっと見える保証はない

といった理由から、金額に直接反映されにくいのが実情です。

ただし、
チラシや広告では「印象アップの材料」として使われることは多く、
購入検討者の関心を引くポイントになるのは事実です。

遊園地が近いと価値は上がる？

「徒歩10分で遊園地」という条件も、
査定額が上がる決定打にはなりにくいポイントです。

例えば、みなとみらいエリアが高いのは
遊園地が近いからではなく、
街全体の利便性・快適性が評価されているため。

こちらも花火やイベントなどと同様、
「説明材料としては使えるが、価格への影響は限定的」と言えます。

病院が近い物件は安心？それともマイナス？

病院が徒歩圏内だからといって、
査定額が上がるケースはほとんどありません。

むしろ、救急車の出入りが多い病院の場合は
騒音などがマイナス要因になることも。

「いざという時に安心」という点で
広告にはよく書かれますが、
査定上は中立〜ややマイナスになることもあります。

JRの線路が目の前にある物件の評価

これは明確なマイナス要因です。

• 騒音
• 振動

といった影響により、
10％〜20％程度の減価になるケースもあります。

一方で、
「音が気にならない人」にとっては
価格が抑えられた“お買い得物件”になることも。

ただし、将来売却する際に
買い手が限定されやすい点は注意が必要です。

墓地が見える物件はどう評価される？

一般的にはマイナス評価になります。

心理的な抵抗感を持つ方が多く、
約10％前後の減価となるケースが見られます。

一方で、

• 高い建物が建たない
• 静かな環境が保たれる

といったメリットを評価する方も少数ながら存在します。
価値観の分かれやすいポイントと言えるでしょう。

土砂災害警戒区域は要注意ポイント

土砂災害警戒区域には2種類あります。

• イエローゾーン（警戒区域）
  　→ 査定への影響は0〜10％程度
• レッドゾーン（特別警戒区域）
  　→ 30％以上の大幅減価になるケースも

レッドゾーンでは建築制限が厳しく、
建て替え時に追加のコストや制約が発生します。

必ずハザードマップの確認が重要です。にしておくことが、
何よりの思いやりになります。

匂いの強い飲食店が隣にある場合

こちらもマイナス要因です。

• 匂い
• 営業時間
• 将来も続くかどうか分からない

といった不確定要素があり、
1割前後の減価になることもあります。

階段の段数は査定にどれくらい影響する？

階段が10段程度の場合

• 約5％前後の減価が目安
• 高齢時の負担を気にする人が増えている

ただし、

• 日当たり確保
• 水害対策

といった目的で設計されている場合は、
大きなマイナスにならないこともあります。

階段が20段以上の場合

• 明確なマイナス要因
• 10％〜20％以上の減価になる可能性あり

毎日の上り下りの負担が大きく、
購入層が限定されやすくなります。
1割前後の減価になることもあります。

不動産査定に「絶対の正解」はない

「不動産は一つとして同じものがない」
これは、不動産査定における大前提です。

・物件の良い点
・気になる点・注意すべき点

それぞれを丁寧に拾い上げ、
プラスとマイナスを総合して価格を導き出すのが不動産査定です。

提示される数字は、あくまで目安にすぎません。
だからこそ、物件ごとの特性を正しく理解することが何より重要なのです。

不動産の売却や購入には、判断すべきポイントが数多くあり、
「これで本当に大丈夫だろうか」と不安を感じる方も少なくありません。

そんなときは、ぜひクレイン不動産流通株式会社にご相談ください。

私たちは、長年の経験と豊富な知識を持つ“住宅マスター”として、
お客様一人ひとりのご状況やご希望に寄り添い、
最適な選択につながるアドバイスをご提供しています。

査定のこと、売却のタイミング、物件選びの考え方など、
どんなことでも構いません。

お問い合わせをいただいたからといって、
しつこい営業や判断を急かすようなことは一切いたしません。

まずは情報整理のつもりで、
どうぞお気軽にお問い合わせください。
私たちが、あなたの大切な住まいとこれからの選択を、全力でサポートいたします。

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