とことん住宅購入

公開されている不動産情報は何処に行っても同じなので、既に気になる物件があればお問い合わせください。
失敗しないための住宅購入のポイントは、物件から探さないことです。物件よりも先に大切になってくるのは、よきパートナーとの出会いです。お客様のことを十分に理解し最適な物件を見つけ出してくれる、不動産のプロに出会うことです。

クレイン不動産流通では、「とことんfor you」という理念のもと、ご依頼者様の立場により添いとことんサポートしています。
ご理解・ご納得できるまでとことん「わかりやすく」解説・サポート致しますので、お気軽にお問い合わせください。

住宅を購入する際に是非知っておいて欲しい情報のチェック項目です。
この項目を最大限に活用していただき、失敗や後悔のないお客様にとって最適な住まいを手に入れていただければ、これ以上の喜びはありません。

失敗しない住宅購入ヒアリング項目
はじめに

▼メリット
自分が大家さんであり賃借人である投資運用。売却することができ、ご自身や相続人への資産となります。また団体信用生命保険に加入することで、 万一自分が死亡してしまった場合等に、住宅ローンが免除となり残された家族に家を残すことができます。また、家を維持するというご家族の共有目的となり、一体感が得られることになります。
持ち家ということで、信用が高まることもあります。

▼デメリット
固定資産税や都市計画税(価格は立地相場により相違します)等の税金が発生します。建物関連の維持費などが発生する。売り買いには出費がかさむ為に、気軽に売り買いをおこなう事がしにくい。

▼本体:資料等に記載のある〇〇〇万円

▼諸費用:〇〇〇万円×8~10%が目安

▼リフォーム
リフォームされる予定のある方は実費です。フルリフォームする場合は「床面積㎡×約10万円」が目安となります。
グレードやサイズにより異なりますが、キッチン100万円、浴室100万円、トイレ30万円、壁紙

不動産購入は高額となり何百万円~何千万円等の資料や借入額を目にしていることから、10万円や1万円が安い金額となります。「〇〇の設備は追加オプションで10万円です」なども軽く考えずに本当に必要か?じっくりと考察して下さい。旅行時や結婚式や出産の時のように財布の紐が緩くなるのと似ています。

また、「100万円の借り入れを増やすと毎月の返済額は約3,000円しか増加しない」と考えると支払えそうな気がしますが、これが何か月続くことなのか?こちらも冷静に考えましょう。

▼賃貸のメリット
比較的、購入するよりも気軽に引越ができます。税金や修繕積立金などを支払う必要がありません。

▼賃貸のデメリット
自由自在にリフォームしにくい。同じ物件に何十年家賃を支払い続けていてもその物件はご自身の物になりません。

▼購入のメリット
毎日レンタカーを借りるのではなく自分の車を使うことになるのと似ています。自分が大家さんであり借主である資産運用となる。ある程度自由にリフォームができる。団体信用生命保険に加入することで、万一死亡したりした場合はローンがチャラになり、家族に資産を残すことができます。

▼購入のデメリット
気軽に売ったり引越したりしにくい。税金や修繕積立金がかかる。

  1. そもそも購入する必要があるのか?ご検討する。
  2. 場所をどこにするか?マンションや戸建て、いくらまで借りられるか?安心して返せる金額はいくらか?趣味や家族構成は?など、ご自身の状況やご希望と将来のライフプランから「立地・種別・予算」を決めていく。
  3. 金融機関の一次審査(事前審査・仮申込)を入れてみる。
  4. 住宅購入の基礎や相場の見方を学びながら、物件資料を見比べて検討する。
  5. 実際に見学を重ねる。
  6. 良い物件があれば購入申込(交渉ごとの開始)をする。
  7. 売買契約書、重要事項説明書、設備状況報告書や告知書等を事前に確認する。
  8. 不動産の売買契約締結。手付金のお支払。
  9. 金融機関の二次審査(本審査・本申込)を入れてみる。
  10. 電気、ガス、水道、インターネット、テレビ等の開通、エアコン設置等の予定があれば、早めに手配をする。また、お引越しの見積もりや手配等もこの時点で。
  11. 金融機関と金銭消費貸借契約(借金の契約)を締結する。
  12. 金融機関からの融資実行&売主様へ残金(売買代金-手付金)等のお支払い&物件のお引渡し(物件の名義が売主➡買主になる)
  13. 物件のお引渡し以降お引越し
  14. 忘れてはならない!!住宅ローン控除の該当する方は確定申告

▼マンションのメリット
立地が良かったり共有部分に宅配ボックス等の設備が整っていたりします。同じ学校に通う生徒が居る可能性も高く、一緒に登下校したり敷地内で遊んだりしやすい環境になります。管理人さんや管理組合がある為に清掃面や修繕計画も整っており、家の外側は「楽」な部分が多くなります。構造がしっかりしている為に、台風時などは雨風の音が聞こえなかったなんてこともあります。耐震・耐熱性や遮音性に優れている部分もあります。土地も所有が少ない為に価格面が戸建に比べて抑えられています。

▼マンションのデメリット
共同生活であり、共有部分については改修工事や使用方法なども自由が利きにくいこともあります。管理組合の当番等も輪番制で回ってきます。また、強制的に管理費と修繕積立金のお支払が永続的に発生します。駐車場も永続的に「借り物」ということで月額使用料が発生してきます。また、ペットが飼えないところも多いです。将来縦壊しをする際に、資産性が低くなる傾向があります。

▼戸建のメリット
内装や外装の自由度が高く、管理費も修繕費も強制的ではなくご自身のペースで進められます。上下左右への騒音も気にせず、ペットの飼育も自由です。駐車場スペースがあれば、料金もかかりません。他にも、トイレが2箇所存在しているなどの細かいメリットも多々存在します。建物が駆逐しても土地は永続的に残ります。

▼戸建のデメリット
草むしりも外壁塗装も自分で判断、計画し、実行する必要があります。
同じ予算で探すとマンションよりも立地が悪くなる傾向があります。一般的な構造の場合は台風時の影響や断熱性などはマンションよりも劣る傾向があります。

「価格面」は新築が割高になり、中古が割安となります。
「残存耐用年数(賞味期限のようなもの)」は新築が長めになり、中古が短めになります。
成功する住宅購入は<予算>と<立地>と<建物>のバランスが大切になりますが、目先の予算と長い目でみた予算(当初は安くてもすぐリフォームが必要になるのでは本末転倒です)にて、建物(広さ、新しさ、設備)や立地をみていく必要があります。

補足:
耐用年数とは構造&築年月もかかわってきます。目安として鉄筋コンクリート造は約47年、重量鉄骨造は約34年、軽量鉄骨造は約19~27年、木造は約22年等の法定耐用年数という基準はありますが、実際はもっと長いと感じています。
私がこの職に就き15年、様々な物件を観てきた肌感覚でお伝えすると、鉄筋コンクリートは耐震や改修をすれば約60~70年、重量鉄骨はリフォームすれば約50~55年、軽量鉄骨造はリフォームすれば40~50年、木造はリフォームすれば40~50年という。

「残念ながら、不動産にお買い得はほぼ存在しません」立地の良し悪し(利便性や人気)で予算が上下します。建物(広さ、新しさ、設備)の良し悪しで予算が上下します。この3点のバランスを納得することが大切です。また、類似地域の類似物件を何件も資料やインターネットでみて、メモ(価格、立地、築年数、特徴)をとっておきます。これが相場という知識になります。相場という知識があれば、購入で失敗する大きなエラーは防げるようになりますし、物件の良し悪しの判定が早めにできるようになり、良い物件が出た際に決断が早くなり、物件を直ぐに押さえることもできます。

徒歩1分は80m、SLDKのSは何?方角と日当たりの関係は?用途地域とは?

交通ルールを覚えてから運転しないと事故や違反を起こしてしまうのと同じで、住宅購入のルールや物件資料の読み方、日当たりの役割と方角によって当たる時間が違う、相場の見方、借りられる金額と安心して返せる金額の違い、購入の手順、契約書の読み方等を覚えて頂いた後に、資料検討や物件見学を開始して頂きたいと考えております。
購入後の「こんなはずじゃかなった」の責任は全てご自身がしりぬぐいするのが住宅購入です。自分の身は自分で守る必要があります。
さらに、住宅購入のルールや資料の読み方は90分程度あればかなりの収穫が可能ですので、なおさら行って頂いた後に物件購入スタートされても「急がば回れ」決して遅くはありません。

住宅ローン

まず返済比率の計算方法は、「年間返済額÷年収×100」となっております。
金融機関の返済比率の目安としては、
● フラット35:約35%未満
● 民間の銀行:約30%未満
例えば、年収400万円の方が、年間返済額126万円(毎月105,000円)のローンを組んだ場合、
126万円÷400万円×=31.5%となる為、フラット35では審査が通っても、民間の銀行では審査に落ちてしまう可能性がございます。

理想の返済比率は20~25%以下。
つまり収入に対して、ローンの出費が20~25%ほどに収まっていると、かなり安心した返済計画となります。

銀行、信託銀行、信用金庫、フラット35など

固定金利の特徴:設定した返済期間中の固定だが、変動と比べて金利が高い。
変動金利の特徴:返済期間中の固定が変動するリスクがあるが、固定と比べて金利が低い。

銀行によってお取り扱いが異なります。
ネットバンクだとお取り扱いしていないケースが多い。
「最大1,000万円まで」、「借入期間が最長10~15年まで」など制限がございます。
また金利も若干高めに設定されています。

住宅ローン控除の正式名称「住宅借入金等特別控除」とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームの取得やリフォームをする際に、一定要件のもと所得税からの控除が受けられる制度です。

住居開始時期~平成26年3月平成26年4月~令和3年12月※2
 令和元年10月~令和2年10月※3
控除期間10年間10年間13年間
控除率1%1%1%
最大控除額2,000万円※4-1
×1%
×10年
=200万円
4,000万円※4-2
×1%
×10年
=400万円
[1~10年目]
4,000万円※4-2
×1%
×10年
=400万円
[11~13年目]※1参照
住民税からの
控除上限額
9.75万円/年
(前年度課税所得×5%)
13.65万円/年
(前年度課税所得×7%)
13.65万円/年
(前年度課税所得×7%)
主な要件①床面積が50㎡以上であること
②借入金の償還期間が10年以上であること など

※1 11年目~13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。
 ①住宅ローン残高または住宅の取得対価(上限4,000万円※4-2)のうちいずれか少ない方の金額の1%
 ②建物の取得価格(上限4,000万円※4-2)の2%÷3
※2 平成26年4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用。
※3 消費税10%が適用される住宅の取得をした場合。
※4 新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合は、それぞれ3,000万円(※4-1)、5,000万円(※4-2)。

消費税率引上げによる住宅取得者の負担を少しでも緩和するために創設された制度です。

▼消費税率8%の場合

収入額の目安都道府県民税の所得割額※2給付基礎額
425万円以下6.89万円以下30万円
425万円超475万円以下6.89万円超8.39万円以下20万円
475万円超510万円以下8.39万円超9.38万円以下10万円

▼消費税率10%の場合

収入額の目安都道府県民税の所得割額※2給付基礎額
450万円以下7.60万円以下50万円
450万円超525万円以下7.60万円超9.79万円以下40万円
525万円超600万円以下9.79万円超11.90万円以下30万円
600万円超675万円以下11.90万円超14.06万円以下20万円
675万円超775万円以下14.06万円超17.26万円以下10万円

注:金額所得者の収入額(目安)の上限650万円に相当する所得割額は13.30万円の予定です。
※2 神奈川県は他の都道府県と住民税の税率が異なるため、収入額の目安は同じですが、所得割額が上表と異なります。詳しくは、すまい給付金制度のホームページ等をご確認ください。

夫婦(妻の収入なし)及び中学生以下の子どもが2人のモデル世帯において住宅取得する場合の夫の収入の目安です。
場所の決め方

場所には「地域」と「立地」があると考えています。
「地域」とは〇〇駅徒歩10分以内、〇〇区や〇〇市、〇〇小学校の学区などの大まかな括り(くくり)です。通勤や通学の所要時間や最寄り駅や町の雰囲気に大きく関連してくるものであり、相場(価格設定)にも大きく影響を及ぼすものとなります。

①通勤や通学の時間が許容できる範囲であるか?
②街の雰囲気や相場は希望と合致しているか?
「立地」とは位置や環境のことで、目の前や近所がどうなっているか?よく利用する道に危険がないか?その位置からの買い物の利便性や公園までの距離は?といった考え方となります。
「地域」と「立地」はどちらも非常に大切な項目となりますが、同時に意識して場所を選ぶ事はとても難易度と労力がかかり非効率となります。
その為には先ずは「地域」を決め、その後に「立地」を選んでいくと良い選択ができる可能性が高まるでしょう。

  • 利便性
    生活する上でのお店があるか?
    通勤や通学等に要する所要時間は許容範囲であるか?
  • 資産性
    将来的に地価が大幅に下がる見込みがないか?
    賃貸に出すことになった場合やご売却する事になった場合に、検討する方が存在するか?
  • 安全性
    お店や駅までの道のりの外灯の存在、交通量(ガードレール)や横断歩道や歩道が整備されているか?
    または自治体にある交通事故発生マップ等を参考にする。
    階段や急な坂道の存在、近隣施設やご近所さんにトラブルがあるところでないか(気にしながら生活する必要がないか)?
    ハザードマップ(洪水、津波、土砂災害、急傾斜崩壊、内水、高潮、地震の想定震度、噴火)、その他(塩害、落葉や砂埃、臭気(ゴミ集積場、焚火、肥料、飲食店)、糞害、害虫の発生(草むら、水たまりや川、飲食店)、騒音(交通、施設)、視線や眺望など。
見学時
  1. 居住中で売主様も立ち会い見学➡後で価格交渉を行うことになるかもしれないので、時間をとってくれたことにお礼を伝え、挨拶もしっかりと礼儀正しく、ニコニコと物件を誉めるのもポイント。売主様は自分が選んだ物件を誉めてくれると、自分のセンスを誉めてくれているのと同じことになり、嬉しいはずです。価格交渉したいが故に悪く言うのは逆効果ですので、ご注意下さい。写真に納めたい箇所があり撮影したい場合や、収納の中を拝見する場合は都度お断りを入れて確認して下さい。
    また、近隣の情報やお買い物情報を聞くには「生の声」を仕入れるチャンスです。
    遠慮せずに質問しましょう。売却理由はナイーブな状況もあるので、不動産業者を経由して質問することが得策です。
  2. 居住中だが不在の場合に見学➡事前に収納等、観てはいけない箇所を聞いておく。
    家具や装飾品が置いてある場合には、なるべく手を触れずに見学しましょう。
  3. 退去後で空室となっている場合の見学➡居住者や家具もない為に自由です。最も気兼ねなく
    見学することが可能となります。

●小さなお子様が居る場合
▼ご注意1

初めにお伝えしますが、お子様の見学同伴はウェルカムな行為です。お子様が雰囲気を和やかにしてくれることも多々ありますし、家探しはご家族の一大イベントですので気負いせずに連れてきて下さい。
しかし、小さなお子様がいらっしゃる場合は走り回ってしまったり装飾品や家具などに傷をつけてしまったり、引出やドア等の建具で手を挟まないように気を付けてあげて下さい。また、お子様に見合うスリッパの用意がない場合が多い為、マイスリッパがあると盤石でしょう。
▼ご注意2
このコロナ禍に見学する場合は、少なからず皆様が不安を抱えておりナイーブになっている場合もございます。「マスク」は勿論のこと「消毒液」や「マイスリッパ」をご準備頂くと売主様(居住者)様にもご自身にも安心材料となり、その物件に決定された場合に今後の契約締結に向けての潤滑油となるかもしれません。

●共有部

  • 駐輪場に停まっている自転車の種類、年齢層の確認
  • エントランスやゴミ集積場、エレベーターの管理状況
  • 掲示板に貼られている内容(騒音やベランダ喫煙等、問題の存在)
  • お隣さんの状態(廊下やバルコニーなどの使用状況)
  • マンション自体の雰囲気や住民や管理人さんの挨拶や立ち振る舞い
  • 空室の数。空室が多いと悪い要因があったり修繕金や管理費に不足が生じる可能性有
  • 駐車場、駐輪場などの空き状況や料金
  • エントランスから自室までの導線や時間
  • エレベーターの台数と居住者(50~70戸以上は2基)
  • バルコニーの屋根の有無(急な雨でも洗濯ものが濡れない、室内への日当たりの量)

ほか、弊社では50項目を超える「物件見学チェックシート」を無料にて贈呈しております。

●専有部(室内)

  • リフォームが必要な箇所と費用
  • 天井高(圧迫感がないか、照明交換や天井の壁紙交換などが容易にできるか)
  • 将来的にリフォームで可変性に対応ができるか
  • 外からの視線(外から室内がどのように見えるか)*昼夜、休平日により相違。
  • 家事の導線(子育て中の家事)
  • 日当たり(方角、時期や時間帯の日当たりの度合い)
  • エアコン(室外機)が設置できるか
  • 部屋の広さと梁(はり)の位置(部屋の形:有効な面積)
  • 扉の開く方向(部屋の有効な面積)
  • コンセントの位置と数
  • 北側の窓付近のカビの状況(通気性の確認)
  • 家具(タンスや机やベッドなど)が入るか?導線の幅の確認
  • 家電(冷蔵庫、洗濯機など)が入るか?導線の幅の確認

ほか、弊社では50項目を超える「物件見学チェックシート」を無料にて贈呈しております。

●室外

  • 家の前までの道路の幅員は充分か?
  • 家の前の道路の交通頻度(駐車時のゆとり、発車時の安全、飛び出し等の安全)
  • お隣さんに停まっている自転車の種類など、年齢層の確認
  • ゴミ集積場の位置(ゴミ出しの距離、夏季の臭気を感じる風上であるか)
  • ご近所の掲示板の種類(ちかん注意 等)
  • 近隣の雰囲気や住民や管理人さんの挨拶や立ち振る舞い
  • 境界(ブロックやフェンスは内側か外側か)
  • 草木の種類と管理方法
  • ブロックの状態(崩落の危険がないか)
  • 基礎(建物の土台)や建物に1ミリ以上の幅のヒビがないか?(雨漏りの原因になります)
  • バルコニーの屋根の有無(急な雨でも洗濯ものが濡れない、室内への日当たりの量)

ほか、弊社では50項目を超える「物件見学チェックシート」を無料にて贈呈しております。

●室内

  • シロアリ工事の跡がないか(できれば床下も)
  • 雨漏りの跡や工事跡がないか(できれば天井裏も)
  • リフォームが必要な箇所と費用
    *戸建の場合は構造耐力上、いじれない部分も多々あります。構造耐力➡屋根を支える柱など。
  • 給湯器の設置年数(10年~15年で交換の目安になります)*貼ってあるシールを参照。
  • 天井高(圧迫感がないか、照明交換や天井の壁紙交換などが容易にできるか)
  • 将来的にリフォームで可変性に対応ができるか
  • 外からの視線(外から室内がどのように見えるか)*昼夜、休平日により相違。
  • 家事の導線(子育て中の家事)
  • 日当たり(方角、時期や時間帯の日当たりの度合い)
  • エアコン(室外機)が設置できるか
  • 部屋の広さと梁(はり)の位置(部屋の形:有効な面積)
  • 扉の開く方向(部屋の有効な面積)
  • コンセントの位置と数
  • 北側の窓付近のカビの状況(通気性の確認)
  • テレビ配線、インターネット配線の位置
  • テレビ拝聴方法、インターネットの使用方法
  • カーテンレールの有無、網戸の有無(新築物件は「ない」場合も多々あります)

ほか、弊社では50項目を超える「物件見学チェックシート」を無料にて贈呈しております。

その他

100%の精度ではありませんが、存在します。弊社は「家を売るのではなく、お客様の未来を売る」理念のもとに活動致しておりますので、家の広さや新しさも大切ですが、ご近所さんの状況という環境も重要視しています。弊社は独自のリサーチ方法により、全てのお客様に対して実践しています。

●管理費
エレベーターや共用部分の電気代金、管理人さんや清掃員さんの費用等です。

●修繕積立金
建物等のメンテナンス費用や大規模修繕時に使用するお金です。マンションの場合はかなりの高額になる為に、急に支払いをお願いしても支払えなくなってしまう為に号室ごとに積み立てておくもの、歴代の所有者が号室毎に蓄積していくものです。

魚の流通に例えるとプロしか入れない魚市場があり、一般の人が買えるスーパーがあるとします。プロであるスーパーの店長は魚市場のほぼ全ての魚が観れます、そこで売れそうな魚をスーパーの店長が仕入れてスーパーの店頭に並べます。
それと同じで、不動産の流通はプロしか入れないレインズという物件市場があります。一般の人が見れるスーモやアットホームさんがあります。プロである〇〇不動産のスタッフは物件市場「レインズ」のほぼ全ての物件が観れます。そこで反響がなりそうな物件をスーモやアットホームさんに掲載しています。
お魚は消費期限がありますが、物件には期限がない為に一度掲載した物件の反響が悪い場合は、入れ替えることが可能です。お魚のような個体とは違い、物件情報を仕入れたりしている為に消費期限も持ち運ぶ必要もありません。
つまり、プロである不動産業者1社(仮にA社)に頼めば、B社がスーモに掲載している物件もA社で取扱いが可能です。100%ではありませんが、プロの不動産業者であればほとんどの物件が共有で取扱いができるようになっているのが実状です。
掲載しているところのみで取り扱っているわけではありませんので、大切なことはどのプロの不動産業者に頼み、良いところと悪いところを見つけてもらい、そして自分に合致しているのかを分析して貰うことになります。

価格設定は売却のきっかけ(理由)にもより異なります。きっかけとして多いのは

  1. 買替え(環境の変化などにより、売って別の物件を買う)
  2. 資産整理(ローンが支払えなくなりそう。単純に不要になった。転勤になった。相続が発生し自分に回ってきたが、自分では使用しない為に売却など)
  3. 離婚
  4. 任意売却、競売(ローンが支払えなくなってしまった)
  5. 事業(建売、リフォームして転売など)

このように大きく分けると5項目ありますが、どこの物件にも相場を基準とします。
相場より高くするか低くするかは、売り抜きたい期間により変化します。
早期売却を希望する場合は低く、そうではない場合は高くなる傾向が強いです。
全ての物件において減額交渉をおこなう事が可能です。野球で言うバットは振らなければ当たらないのと同じです。しかし振っても結果はわかりません。
価格交渉は引き合いの多さや売主様の事情、提出する方法やタイミングにも左右されるでしょう。
繰り返しますがバットは振らなければ当たりませんので、振るは悪いことではありません。
必ずおこなって頂くことを推奨します。注意しなければならないのは、減額をお願いする価格の幅や本当に交渉してくれたか?となります。
ここで多くは語る事はできませんが、本件は物件見学時からおこなって頂く非常に重要かつ適切な順序がございます。

残置物の扱いですが、結論から申し上げますと「交渉次第」となります。原則は売主様の費用負担にて撤去や移動となりますが、お互いの合意があれば残すことも可能です。エアコンは取り外しが大変ですしカーテンも売主様の引っ越し先に合うかはわからない為にこの2点は残地するケースが多いです。
清掃に関しても応相談となりますが、新築の場合はおこなわれるケースが多く、中古の場合はおこなわれないケースが多くなります。プロのルームクリーニングの費用は床面積㎡×約1,000円が目安となるでしょう。

家探しは「幸せな未来探し」であるという理念を基に活動しております。その為に、

  1. 押し売りやしつこい連絡など、お客様が嫌がる行為は行いません。
  2. 物件の良い部分だけではなく、悪い部分こそ抜け目なく発見ししっかりとお伝えします。
  3. 独自の方法でご近所さんの調査をしっかりと行い、ご報告を行わせて頂きます。
  4. ライフプラン表を作成し、借りられる金額ではなく安心して返せる金額を算出します。
  5. 購入の流れ、見学のポイント、資料の読み方、相場の見方、住宅ローンの全てをご教授してか
    ら物件見学を開始しております。

講義内容の講義や監修は、弊社代表取締役の齋藤剛が全てのお客様に対しておこなっております。
齋藤 剛プロフィール
著書:「成功する住宅購入の教科書」(Amazonの3部門で売上3位獲得)
テレビ神奈川:「猫のひたいほどワイド」住宅購入の先生として講義出演中
FM横浜:「トレセンフライデー」住宅購入の先生として講義出演中。

不動産トラブル相談

お客様に最適な物件と住宅ローンのご提案をいたします。
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