不動産売却では、以下の流れまでは無料で対応しております。

1. お問い合わせ
2. 物件視察・ご面談・査定（いくらで売れるか）の実施
3. 査定書を提出しご検討
4. 媒介契約締結（販売開始の依頼書）
5. ご成約☆ここで初めて成功となるため報酬が発生します。

つまり、相談し売り出した時点までは費用はかからず、 ご成約時に完全成功報酬として仲介手数料をいただきます。

また、仲介手数料はご成約後、 売買代金のお受け取りが確認できてから頂戴しております。 契約締結時点での前払いは一切ございません。

※測量や荷物撤去などが発生した場合は、 媒介契約締結後〜ご成約前の段階で、 実費のお支払いが発生する場合がございます。

マンションの場合

1. 「マンション名　価格」で検索する。
2. 検索してネット上に出てきた金額からリフォームした金額を減額します。

   リフォームをした場合

   （㎡数×10万円）＝　例）70㎡×10万円＝700万円
   価格5,000万円－700万円＝4,300万円

   リフォームしていない

   示されている価格のまま。
3. ㎡単価を計算する。
   5,000万円　70㎡なら「71.42万円／㎡」
   ※リフォーム済み物件はリフォーム等価値を減額したもので計算する。
4. ㎡単価　×　ご自身の物件の面積＝目安額　となります。

土地の場合

1. 「地名　坪単価」　で検索する。例）横浜市神奈川区鶴屋町なら「鶴屋町　坪単価」
2. 坪単価　×　ご自身の土地の広さ＝目安額
3. 坪：3.3㎡　㎡：0.3坪
4. 例）120㎡＝約36坪（120㎡×0.3）　150㎡＝約45坪（150㎡×0.3）

戸建の場合

建物はグレードや造りが千差万別のため難しいです。ざっくりの目安としては、

「1年経過毎に40～60万円減額し30年で0円になる」

例）新築想定　40万円×30年＝1,200万円　60万円×30年＝1,800万円

2年経過：1,200万円－80万円＝残価1,120万円

1,800万円－120万円＝残価1,680万円

20年経過：1,200万円－800万円＝残価400万円

1,800万円－1,200万円＝残価600万円

※土地は「土地の場合」をご参照ください

居住中の場合：事前に日時お約束の上、開催します。
見学中は離席いただいても構いませんが、なるべくお立合いいただき援護していただきたいと考えています。
事前予約は当日～7日前に入ることが多いですが、ご無理される必要は一切ございません。
当日や明日観たいといった急な見学希望も大切にしたいですが、「本命のついで」の可能性がございます。
本当に購入意欲のある方はリスケジュールしても見学を希望されますので、ご不安にならずにご無理のない範囲にてご対応いただければ幸いでございます。

空室の場合

弊社スタッフが立ち合いし解錠、または鍵を現地に設置し仲介業者さん経由で開催する場合がございます。

見学者さんから質問が入る場合があります。見学者さんには不動産業者さんの発言よりも居住者の生の声の方に信憑性を感じるからです。
「ちゃんと回答できるかな」とご不安になる方もいらっしゃるかもしれませんがご安心ください。この質問がきたらこの回答をしていただくなど、事前に回答例をご共有し想定外の質問については弊社スタッフがフォローしてお答えいたします。

ケースによりますが、多くの場合は不要と考えています。

リフォームすれば尚可でありますが、出費が伴います。
出費した以上の価値が培えれば良いのですが、培えるかどうかはギャンブル要素（使用したデザインや仕様が購入者様の心に刺さるかなど）が生じてしまいます。

しかし、例えば、蹴って空いた穴やこぼして放置していたカビなど、良からぬ傷や汚れがある場合は、購入者様に余計な心配を与えないためにリフォームすることも良いと考えています。
参考価格はリフォームページごご覧ください。

更地にする必要はありません。
私達はなるべく更地にせずに売却活動を開始することを推奨しています。購入検討者様には日当たりや眺望の確認ができることや、固定資産税の増額負担がなくなること（固定資産税は売主様と買主様の双方にて365日で日割り精することが多いため、購入者様にとっても固定資産税の増額は避けたいこと）をしっかりと伝えるため短所が薄まると考えています。
また、新築のパースなどを提示することで更に薄まると考えています。

但し、下記一長一短が存在しますので、一緒に考察させていただきます。

建物を残したままのケース

長所

住居の場合は固定資産税が値上がりしない。解体費を要さない。建物を建てた際のイメージ（眺望や日当たりなど）が湧きやすくなる。

短所

• 建物の状態に寄っては狭く見えたり、古くワクワクする心が薄れてしまう可能性がある。
• 管理（瓦や外壁などの建物、植物、害獣などの対策）が必要となる。

更地にしてから売るケース

長所

広く明るく綺麗に見えやすい。

短所

解体費用を要する。翌年度の固定資産税が6倍などに上がる可能性がある。

不動産の売り先は3種類あります。

1. 実際に住む方
2. 買取してリフォームまたは解体新築して転売する業者
3. 買って誰かに貸したい方。

お手持ちの本があったとします。その売り先は3つあります。

1. ネットオークションなどで実際読む方に売る。
2. 古本屋さんに買い取って貰う。
3. 漫画喫茶や図書館などに買って貰う。

このように本を売るケースと不動産を売るケースは類似して考えることができます。
そして3種様々な差異があります。

売るスピードの傾向

②＞①=③

価格の傾向

①＞②=③

そのため、下記のケースに該当する方は②業者買取を推奨します。
該当しない場合は手残りの面で①を推奨します。

• お急ぎの方（期限がある方）
• 室内状況が一般の方に見学をしていただくことが難しい。
• 広過ぎる土地など。

大まかな回答は「可能」です。

物件売却の流れは下記の通りとなります。

①　査定（いくらで売れるのか、どう売るのか）
②　媒介契約の締結（売主様と販売担当する不動産会社が締結する販売活動の依頼契約）
③　販売活動開始
④　売買契約（売主様と買主様が締結する契約）の締結
⑤　売主様と買主様の各準備
⑥　決済（清算）・移転（名義移転）・お引渡し（鍵などを渡す）

上記の中で④時点にて相続手続きが完了していると望ましいです。場合によっては⑤でおこなうこともあります。

相続手続きが完了していないと⑥は迎えることができません。

逆を言えば、①②③時点では手続き前でも活動が可能です。

※相続人（予定）の方に限ります。

言うことが望ましいと考えています。

そもそもご近所さんが購入される可能性があるのと、ご近所さんが購入しないにせよ味方につけておきたい存在であるからです。昔の言葉で「隣の土地は借金してでも買いましょう」とあるように隣地とは唯一無二でありプレミアがあるといっても過言ではありません。因みにその言葉の意味は、きっと「隣を買うことで広さや形が向上し、もともとの土地自体の価値も上昇しますよ」ということだと考えています。

最後に、「隣だから安く売らなきゃ」は間違いであると考えています。むしろ逆で、隣だから増分価値がある分高く買ってください。が正解であると考えることができます。
しかしながら価格のお話は難しく、仲違いなんてことも起きかねません。
その交渉役として私達不動産業者の存在意義であるとも考えています。

お隣さんには一般公開前にお話をしてください。
そうすることで購入しなかったとしても
「先にきた＝大切にしてくれた」となり、今後想定できる対応「測量」「（私は先にお話いただいています。となり見学時に見かけたらニコニコしてくださるかもしれない」などが良好になる可能性があるからです。

仮に売却を伝えていない場合、見学者様が来た時に「何してるの？」と眉間にシワがよった対応となるかもしれません。そうすると見学者様にはお隣さんは感じ悪い物件という評価になりかねないです。
そのあたりも考慮するとやはりお隣さんには声かけは重要であると考えています。

できます。しかし下記ケースを参考に残債と査定額の整合性にご留意ください。

仮）残債5,000万円の場合

Aさん

査定したら5,500万円であったため持出しなく安心して売りに出す。

Bさん

査定したら4,500万円であった。預貯金からの持出しがあるがどうしても手放したかったため、4,500万円＋預貯金500万円で残債を完済する覚悟で売りに出す。
※もちろん、販売開始時は5,000万円からチャレンジします。

Cさん

査定したら4,700万円であった。預貯金がないが、買い替え計画であり
買替え先のローンなど新たな別のローンに加算や切り替えにて完済する覚悟で売りに出す。

住宅ローンは抵当権といって物件を質にいれた状態です。売却するには質にいれた状態を解消する必要があります。解消するには残債全額＋売却諸経費（成約額の約５％など）を準備する必要があります。準備にはＡさん、Ｂさん、Ｃさんのケースが考えられます。

団体信用生命保険に加入している場合は繰り上げせずに良いと考えています。

団体信用生命保険とは、該当する病気や死亡により残債が免除される保険です。
人生何が起こるかはわかりませんのでギリギリまでは保険が多くかかっていた方がよいと
考えています。

増減は可能です。しかしながら売却価格を上げるとなると　以前からの検討者には心象が悪くなり購買意欲が減少する可能性が高まりますので、増額の可能性がないところから開始することが良いでしょう。正解はないことかもしれませんが、不動産の査定はただの予想です。

高過ぎても現実的ではありませんが、可能性のある上限値から開始し引き合い（プレビューや問い合わせや見学など）と経過期間やご意向をはかりながら減額することが得策であると考えています。

媒介契約や企業により相違いたします。弊社はやむを得ないご事情の場合はペナルティなくとりやめが可能です。
※但し、立て替え払いなどがあればそれだけはご精算いただきます。

原則として固定資産税などの税金は365～366日にて、管理費や修繕積立金などは28～31日にて日割り清算となります。
引渡し日までは売主様の負担、引渡し日～期限末までは買主様の負担となります。

弊社では一経験やデータとなるためセカンドオピニオンの相談も歓迎しております。

しかしながらボリュームや内容によっては有料（先にお知らせします）となる場合がございます。年間にて数十件のセカンドオピニオンでのご相談がございます、お気軽にご相談ください。

使える武器はほぼ同じです。そのため会社の規模よりも誰に依頼するかで相違します。
相違する内容は下記の3点です。

• スピード（機会損失がない）
• 知識経験（高性能なアンテナがあり、損をしない情報や手順のもと進行できる）
• 良心（正直に伝える心をもち、親身な提案や対応ができる、嫌な行為をしない）

それを数度の問合せややりとりにて図る必要があります。図るには、違和感の数が少なかったことや説明の根拠に合点がいくかという観点がよいでしょう。

• 物件を好きになり1つでも多くの良いところを数えて提示する。価格に反映します。

  同じく、物件の懸念点の伝え方を考える。
  隠してもわかってしまう懸念点について、心の中ではわかっているが誰も発言せず表面化していない状況が多いです。そのため、懸念点を伝えないことや根拠なき説得を選択せず、正直に伝えることで「発言の信憑性」が高まり「奥歯に物が挟まる」状況から打破できるため良い部分の推奨についても警戒せずに素直に受け止めてくれると考えています。

• 売却チーム（ご依頼者様、担当）を好きになり協力を図ること。どちらも冷静な気持ちかつ本気で取り組める体制は必須です。＜依頼したい＝依頼受けたい＞が大切です。

• 相場を知り、チャレンジ価格期間／成約予想期間／再減額期間　を使い分けること。

簡略化してお伝えすると下記のようになります。

マンションの場合

• 同じ物件や近隣類似物件にて㎡単価（価格÷㎡）を出す。
• ㎡単価×ご自身の物件㎡にて算出する。
• 増減ポイントを反映する。
• 価格推移や在庫状況やご依頼者様のご都合により設定価格を決める。

土地の場合

• 近隣類似物件にて坪単価（価格÷坪）を出す。
• 坪単価×ご自身の物件坪にて算出する。
• 増減ポイントを反映する。
• 価格推移や在庫状況やご依頼者様のご都合により設定価格を決める。

戸建の場合

土地の場合（上記参照）＋戸建の価値＝価格

• 土地は上記をご参照

• 建物はグレードや造りが千差万別のため難しいです。ざっくりの目安としては、

  「1年経過毎に40～60万円減額し30年で0円になる」

  例）新築想定　40万円×30年＝1,200万円　60万円×30年＝1,800万円
  2年経過：1,200万円－80万円＝残価1,120万円
  　　　　　1,800万円－120万円＝残価1,680万円
  
  20年経過：1,200万円－800万円＝残価400万円
  　　　　　　1,800万円－1,200万円＝残価600万円

  ※逆に価値がない場合は土地のみの価値となります。土地のみの価値になると建っている建物は残念ながらお荷物となってしまい解体する必要があり費用を加味する必要があります。

  （木造）解体費目安：建物合計床面積　坪　×7万円（地域差有り）
  例）1階15坪、2階15坪で合計30坪の場合　30坪×7万円＝約210万円
  ※他、樹木や物置、ブロック・石・岩なども

• 土地価格＋建物価格を算出し増減ポイントを反映する。
• 価格推移や在庫状況やご依頼者様のご都合により設定価格を決める。

賃貸中などの収益物件について

「リンゴの木を売る場合にこの木は何個のリンゴがなるか」
「鶏を売る場合にこの鶏は何個の卵を産むか」
不動産の場合は2つの観点から査定します。

• 土地と建物がいくらであるのか？
• 「この物件はいくら利益が得られるか？」

多くは上記2種類の数え方により売買価格の目安が決定します。
利益の指標は利回りです。「利回り」＝年間で得られる賃料÷売買価格です。

買う側として「利回り」は高い方が望ましく、立地条件や築年数により相違しますが3%～15%台を目安に進行することが多いです。

例）家賃30万円／月額合計の場合
30万円×12ヶ月＝360万円（年間家賃）
年間家賃360万円の物件を3,600万円にて購入した（360÷3,600）ら利回り10%、4,000万円にて購入した（360÷4,000）ら利回り9%、2,400万円にて購入でき（360÷2,400）たら利回り15%となります。

お急ぎの度合いにより価格（利回りを意識した）設定し、引き合い（問い合わせ数などを加味した現実）を基に減額するなどの調整を図ることを推奨します。

ご依頼者様の状況やお急ぎ具合により相違しますが、基本的には下記の観点となります。

今売却して5,000万円　家賃は15万円と仮定します。
※わかりやすくするため出費は換算（リフォーム、維持管理費、税金や諸経費等）しません。

Ａ：今売ると5,000万円

Ｂ：4年貸した後に売ると15万円×48カ月＝60万円＋4年後の売値

ＡＢどちらが得であるかという観点です。ご自身での考察は難しいためご一緒にシミュレーションさせていただきます。

• 経験や知識にて多くの一長一短を発見し、ポジショントーク（売り込み）なく良心で全てお伝えし、一長一短含めた全ての選択肢を提示し一緒に考え伴走していく。
• 目的は売却後にお客様の手元に残るお金を最大化することです。
• 物件もご依頼者も好きになる。好きな人のために最も得策な動きは？
  といったことや物件の良いところも好きになれば多く映るからです。
• 完全成功報酬。
• しつこい営業行為は一切おこなわない。※受任後の細かい報連相はおこないます。
• 売却期限は設けないため長距離での伴走が可能です。