FMヨコハマ Lovely Day♡【教えて！住宅マスター「不動産査定のマイナス要因」 】
2024年12月2日（月）10：10～放送のFMヨコハマの人気番組『Lovely Day♡ 教えて！住宅マスター』では、私たちクレイン不動産流通株式会社の齋藤が、「不動産査定のマイナス要因」について、わかりやすく解説しています。
内容についてお問い合わせも多く好評だったことから今回ピックアップします！
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査定額は「加点・減点方式」で決まる
不動産の査定は、地域ごとの「相場価格」を基に、
- 良い条件は加点
- 悪い条件は減点
という方式で価格が算出されます。
例えば、「1坪100万円×30坪＝3000万円」という基本価格から、隣接施設や立地条件で±されていくのです。
減点要因①：隣が「お墓」
眺望に関わる要素としてよく挙げられるのが「お墓」。
バルコニーやリビングからお墓が目の前に見えるような場合、約10％の減点になることがあります。
ただし、視界の端に少しだけ見える程度なら影響は少なく、のぞき込まないと見えない場合は減点にはなりません。
「日当たりや開放感を重視すれば、お墓の隣でも悪くない」といった考え方もあるので、これは購入者の価値観次第と言えます。
減点要因②：玄関までの階段数
道路から玄関までに階段がある場合、それがどれくらいの高さかによって評価が変わります。
- 10段（約2m）：減点なし
- 25段（約5m）：約10％減点
- それ以上：段数に応じて15%、20%と減点が大きくなる
階段があることで、引っ越しやリフォームの際にコストが増える点も考慮すべきポイントです。
減点要因③：隣が「ゴミ屋敷」
大きなマイナス評価になるのが「隣がゴミ屋敷」であるケース。
これは約20％の減点につながります。
ゴミの内容や状態（異臭、虫の発生、火災リスクなど）によって評価はさらに変動します。
「隣人トラブルの可能性」まで加味されるため、非常に慎重に見られるポイントです。
その他のマイナス評価ポイント
他にも、査定でマイナスになりやすい例としては以下のようなものがあります
- 焼肉屋、焼き鳥屋などの飲食店が隣接：約10％減点
- 建物1階にカレー屋が入っている：においや好みによって評価が分かれる
もっとも、飲食店の匂いを「魅力」と感じる人もおり、必ずしも全員がマイナスと受け取るわけではありません。
まとめ：「マイナス評価」も買い手次第でプラスに？
今回紹介されたマイナス評価の要因は、すべての人にとっての「デメリット」ではありません。
お墓の隣でも日当たり重視ならプラス要因、カレー屋の上でも香り好きなら魅力と感じるかもしれません。
不動産の価値は「客観的な基準」と「買い手の価値観」が合わさって決まるもの。
だからこそ、「他人にとってのマイナス＝自分にとってのお得物件」と考える余地もあるのです。
不動産の売却や購入には、多くの判断ポイントがあり、不安を感じる方も少なくありません。
そんなときは、ぜひ私たちクレイン不動産流通株式会社にご相談ください。
長年の経験と豊富な知識を持つ住宅マスターが、お客様一人ひとりのご状況に寄り添い、最適なアドバイスをご提供致します。
気になる査定や物件選びのご相談も、どうぞお気軽にご連絡ください。あなたの理想の住まい探しを、全力でサポート致します。
どんな些細なご質問でも構いません。
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