売却の場合

▼ メリット
・まとまった金額の資金化が可能である。
・債務（ローン）がなくなる。
・税金や維持管理費が不要となる。
・後に物件が値下がりする場合もある。
・残債割れしてもその分を次の物件に加算したローンを組める可能性がある。

▼ デメリット
・資産がなくなる。
・後に物件が値上がりした場合もある。
・勤務状況や収入により新たに購入しようとしてもローンが組めない場合がある。


賃貸運用の場合

▼ メリット
・入居すれば賃料収入や更新料などが入る。
・賃料設定によりインカムゲイン（賃料収益）を得ることができる。
・いざという時に売却に切り替えることもできるため、
　インカムゲインとキャピタルゲイン（売却益）の両方を得ることができる可能性がある。


▼ デメリット
・空室期間（何も生まない期間）のリスク。
・維持管理費が発生する。
・賃借人の過失により設備や内装の価値減少、事件事故による物件価値減少の可能性がある。
・いざ売却したい時に賃貸中であると（見学できない・直ぐに使用できないため）売却価格が下がる場合がある。

1. 実際に居住される方に販売
   ▼メリット
   問屋が１つ少ないのと同じで、間に入るものが１つ少なくダイレクトに取引することになる為、手残りが最も多くなる。
   ▼デメリット
   成約に至るまでの期間が読めない。瑕疵担保の保証が存在する可能性が高い。
   ※瑕疵担保…シロアリや雨漏り、給排水不具合が発生した時の責任
2. 土地・戸建て・マンションを一旦購入をして建築やリフォームをしてから転売する業者
   ▼メリット
   お話を開始してから１～２ヶ月で資金化が可能であり、売却時期が読みやすい。
   瑕疵担保免責できる可能性が高まる。
   ▼デメリット
   問屋が1つ多くなる為、手残り額が15％程度低くなる。
3. 賃貸運用をおこなう投資家
   ▼メリット
   入居者が居る状態（室内を未見学）でも売買が可能である。
   ▼デメリット
   （想定賃料×12ヶ月分）÷売却価格＝利回りとなるが、利回りが10％
   以上の売却価格を求めるケースが多く、売却価格が高騰しにくい。
4. 共有持分者
   ▼メリット
   理解がある為価格や時期など、円満に進行ができる。
   ▼デメリット
   融資が利用しにくい。関係によっては贈与税となり税金が発生してしまう。

●戸建の場合：土地と建物を分けて計算します。

▼土地
同物件の成約事例や類似物件の㎡単価（価格÷㎡や坪）を算出し、実際の物件の加点すべきところや減点すべき項目を考慮して㎡や坪単価を割り出します。
上記で導き出された㎡や坪単価×実際の面積が土地の価格となります。
▼建物
構造、広さ、経過年数（減価償却）により計算します。
※利用価値の無い建物の場合は解体の費用がかかるため、加算ではなく減算となる場合もあります。

解体費用の目安：木造の場合で床面積坪×5万円前後です。

●マンションの場合：

同物件の成約事例や類似物件の㎡単価（価格÷㎡）を出し、実際の物件の加点すべきところや減点すべき項目を考慮して㎡単価を出す。
上記で導き出された㎡単価×実際の面積

不動産の売却でまず注意しなければならないのが、査定額とは、「推定〇〇円で売れるでしょう」という金額のことで、実際の「買取額」とは異なるということです。

査定額は実際の取引価格ではなく推定価格なので、不動産業者によっては査定額を最初に高く伝え、売れないのを理由に徐々に値段を下げていくという手法を取られる不動産業者も多く存在します。

不動産取引は相場が存在するため、一例を除いては相場よりも大幅に高く売れる可能性は低いので、あまりに高値で査定する業者には気をつけなければいけません。

高い査定額の方がご依頼者様にとっても喜ばしく、期待してしまうかと思いますが、相場より高い金額で売り出し、売れないことを理由に徐々に相場の金額へと下げていくということになると、その期間の損失が発生してしまいます。このことを念頭においていただき、数社に査定をお願いして1社だけ高かった場合は明白な根拠があるかどうか確認するようにしてください。

① 売却のきっかけを不動産業者に相談する。

② 物件の査定（いくらで売れるか金額を算出する）

③ 上記①②にて売却することが得策である場合は不動産業者と媒介契約という販売の依頼をする契約を締結する。

④ 販売活動（見学対応）

⑤ 買付申込の受理（価格交渉や引渡し時期の交渉が入ることもあります）

⑥ 契約締結（売買価格の約5％の手付金の受領）

⑦ お引渡し（売買価格－手付金＝残金　を受領、鍵などを引き渡す）

⑧ 確定申告

●売却時に必要な書類

• 土地と建物の登記識別情報通知書（権利証）
• 本人確認書類
• 印鑑証明書
• 住民票
  必要なケースの場合：遺産分割協議書、購入時の契約書や領収証（譲渡所得税計算の為）など

●売却時にかかる費用

～マンション・戸建て共通～

• 契約書に貼付する印紙代金（金額により相違、国税庁ＨＰ参照）
• 仲介手数料（成約額の３％＋６万円＋消費税）

～場合により要する費用～

• 土地の測量費（程度によりますが、２０～６０万円前後です）
• 建物の解体費用（木造の場合は　「床面積　坪×５５,０００円）が目安額です）
• 登記簿謄本と現状の住所や氏名の変更がある場合は登記費用（１～３万円）
• 融資の残債がある場合の繰り上げ返済手数料（３～５万円）
• 融資の残債（抵当権）がある場合は抵当権の抹消手続き書類（１～３万円）
• 残置物の撤去費用（実費）
• お引越し代金（実費）

リフォームの候補としては下記項目が存在します。

• ルームクリーン：床面積1㎡1,200円前後
• 壁紙交換：壁面積1㎡1,200前後
• 床の張替え：
  フロアタイル：6,000～8,000円/㎡
  クッションフロア：3,000～4,000円/㎡
  畳：5,000円/畳
• キッチン交換：80～150万円/1台
  システムキッチン（工賃・解体撤去費込）
• コンロのみ：5〜20万円
• 洗面台交換：10～30万円/1台
• バス改装：80～150万円/1台
  システムバス（工賃・解体撤去費込）
• トイレ交換：25～40万円/1台セット（工賃・解体撤去込）
• 建具(扉)交換：8～20万円/1本
  ※表面だけ張り替えるダイノックシートの場合は、8,000円/ｍ(材料工賃)
• 壁の造作：6畳の部屋の一面程度の壁15万円
• 給湯器の交換：15～40万円
• インナーサッシ：10〜25万円
• 水栓のみ：2〜10万円

支払い義務は1月1日時点の不動産の所有者となり、年内途中での引継ぎはできません。
仮に年間10万円であれば、10万円を1月1日時点での所有者さんが支払うこととなり、不動産を引き渡しした日で日割り清算（365日又は366日にて）を行います。

例）売主：Aさんから買主：Bさんに5月15日に引渡した場合（年間税額10万円）
　　国税の納税義務者→Aさん(10万円)
　　買主のBさんより売主のAさんへの支払い義務と計算方法→
　　買主(Bさん)：10万円÷365日×231日（5月15日～12月31日）＝63,288円
　　売主(Aさん)：10万円÷365日×134日（1月1日～5月14日）＝36,712円
上記の計算式にて清算となります。
つまり売買代金とは別にBさんはAさんに64,932円を支払うことで清算完了です。
Aさんは10万円を納税します。

管理費や修繕積立金も固定資産税と都市計画税と同じような考えで、月ベースでの日割り清算を行います。
例）売主：Aさんから買主：Bさんに5月15日に引渡した場合（月30,000円）
　　5月分の管理組合への支払い義務者→Aさん30,000円
　　買主のBさんより売主のAさんへの支払い義務と計算方法→
　　買主(Bさん)：3万円÷31日×17日（5月15日～5月31日）＝16,452円
　　売主(Aさん)：3万円÷31日×14日（5月1日～5月14日）＝13,548円

つまり売買代金とは別にBさんはAさんに16,452円を支払うことで清算完了です。

Aさんは30,000円を管理組合に支払います。
但し、気をつけなくてはいけないのは引き落とし払いの場合などは翌月分の6月分もAさんが支払うことになる場合もあります。
その際は単純に30,000円を追加することになります。