中古戸建ての場合の価格

2021年1月26日オフ投稿者: craen_textbook

物件（上地＋建物）の価格がどのように付けられていくのか、売主側の立場に立って考えてみましょう。
売主側の希望は「できるだけ高く売りたい」が第一ですが、事情によっては「早く売りたい」という気持ちを持ち合わせていることもあります。
売主がいち早く売却したいときは、相場よりも安い価格で購入できることもありますが、稀なケースとなります。安いときを希望のエリアで待って買うとしたら、相当の時間を覚悟しなければいけないでしょう。運も必要になります。
次に、物件価格の設定について、一般的な設定基準を分かりやすく説明します。
まず、直近で成約した近隣類似物件と、販売中の近隣類似物件の価格を参考に、㎡単面（もしくは坪単価）を出します。これに売却物件の敷地面積を掛けることで、基礎価格が算出されます。

㎡単価（もしくは坪単価）×売却物件の敷地面積（㎡）＝基礎価格

ここからさらに、物件の付加価値や特性を足したり引いたりします。物件としての希少性や日当たりなどの方角、戸建ての場合は接道状況など、物件価格に影響を与える要素を取り人れます。

付近の参考㎡単価が20万円、売却物件の土地面積が120㎡の中古戸建ての場合、2400万円が上地価格です。次の方法で算出できます。

㎡単価20万円×面積120㎡＝土地価格2400 万円

続いて建物価格ですが、構造・広さ・経過年数・設備・材料や状態などを考慮して査定します（これを皆さまが行うことは困難です）。今回は800万円としましょう。
よって、上地と建物を合わせた物件価格は3200万円になります。
ここにマンションと同様、売却時の諸経費を足し入れます。さらにこの物件付近は戸建てが少ない上に、売却をさほど急いではいないという心情から、やや強気に400万円ほど上乗せし、3600万円で販売をスタート。
こちらもマンション同様、もし問い合わせ件数が少なくなったり、ライバル物件が増えたりしてきたら、おおよそ50万円を目安に値下げしていくのが通常の流れです。

価格というものは、相場はあれど、「コレ！」という正解はないといえるかもしれません。売主の心情など、客観的にはとらえにくい背景や事情が絡んでくるからです。
ちなみに中古物件で、売主のローンの残債がある場合、その額を下回っての売却は現実的ではありません。また、残債付きの物件は債権者（ローンを組んだ金融機関など）の許可を経てから売買を行うのがルールとなっています。