リースバック・リバースモーゲージのメリットデメリット 不動産、相続で悩む方へ住宅マスターが分かりやすく解説!
リースバック・リバースモーゲージのメリットデメリット 不動産、相続で悩む方へ住宅マスターが分かりやすく解説!

リースバック・リバースモーゲージとは?

リースバック・リバースモーゲージとは?

リースバックやリバースモーゲージとは、一言でいえば「自宅に住み続けながら、まとまった資金を手にできる仕組み」です。
老後資金や急な出費に対応する手段として注目されています。
ただし、必ずしも“最も賢い資産運用法”とは限りません。どちらにもメリットとデメリットがあり、利用する際には十分な理解が欠かせないのです。

通常の不動産売却との違い、そしてリースバックとリバースモーゲージそれぞれの特徴を理解し、資産を守りながら安心して暮らすための選択肢を、一緒に見ていきましょう。

自宅を運用する代表的な選択肢は5つあります。

  1. そのまま自分や相続人が住む、倉庫利用する
  2. 誰かに売る
  3. 誰かに貸す
  4. 誰かに買って貰い、自分が借りて住み続ける(リースバック)
  5. 自分が住み続けるが、担保に入れてお金を借りる(リバースモーゲージ)

「2」が一般的な売却、
「4」が誰かに買って貰い、自分が借りて住み続ける制度:「リースバック」と言います。
「5」は自分が住み続けながら不動産を担保にお金を借り、死亡後などに売却して返済をする。「リバースモーゲージ」と言います。

比較するとこんな感じです。

比較表
比較表

クレイン不動産の考え方

前述の通り、自宅を運用する選択肢は様々あり、
私もそうですが「資産性」を一番に考慮する方が最も多く存在します。

高齢者の方には長年住んだ家を手放してしまうことで落ち込んでしまう方も居ます

しかし、高齢者の方には長年住んだ家を手放してしまうことで落ち込んでしまう方も居ます。

  • 「お金<想い出」
  • 「お金があっても旅行なども行けないし使い道がない」
  • 「地震や台風の時に恐怖を感じるけど、それでも住み慣れた家がいい」

などといったお声も聞きます。

このような方でも自宅を売却したあとに「楽しい生活」があれば前に進むこと(ご売却)ができる方も多く存在します。

例えば、

  • 施設などに入り、暇がなくなる。
  • 商業施設の近くへ引越して、楽しみが増える。
  • 二世帯住宅などに引越して、寂しさがなくなる。
  • お金を多く残すことで子孫のためになるなら嬉しい。

などです。

自宅を売却したあとに「楽しい生活」があれば前に進むこと(ご売却)ができる方も多く存在します

大切なことは当該者様やご家族様に「本音」で話せる環境やメンバーをつくり、慎重な審議を重ねることであると考えております。
どのような選択肢にも必ず一長一短は存在します。

クレイン不動産流通では売りたい商品はございません。
全ての選択肢と各メリット・デメリットを平等に明示し
「ご依頼者様のベスト」をご一緒に考えさせていただくことが役務であると考えております。
お気軽にご相談ください。

一般的な売却の特徴

通常の売却の特徴

一般的な売却は、リースバックやリバースモーゲージと同様に「まとまった資金を得られる」点が共通しています。
しかし最大の特徴は、最も高額で資金化できる可能性が高い方法であることです。
売却により所有権は完全に第三者へ移転するため、自分の資産ではなくなります。後から買い戻すことも理論上は可能ですが、実際には買主との合意が必要であり、現実的には極めて難しいと言えるでしょう。

リースバックの特徴

リースバックについて調べると、ネット上には賛否さまざまな意見が並んでいます。
批判的な記事も目立ちますが、もちろん運用している会社は推奨する内容を発信しており、「本当のところはどうなのだろう?」と疑問を抱く方も少なくないでしょう。

クレイン不動産流通では、リースバックには必ず「メリットとデメリットの両面」があると考えます。そのため特定の立場に偏ることなく、公平で率直な視点から、皆さまに分かりやすく解説します。

メリット

  1. 引越し不要でストレスフリー
    住み慣れた家から移動する必要がなく、心も体も費用面も負担が少なく済みます。
  2. そのまま住み続けられる安心感
    大切な想い出の詰まった家で暮らしを続けられるため、ご近所付き合いや生活リズムも変わらず、周囲からも自然に映ります。
  3. まとまった資金が手に入る
    所有権を売却することで一時的に大きな資金を確保でき、今後の資金計画にゆとりが生まれます。

デメリット

  1. 通常の売却より安くなる傾向
    リースバックは事業として運営されるため、一般的な売却価格より2~4割低くなるケースが多いです。
  2. 家賃が相場より高くなる可能性
    収益性を確保する必要があるため、支払う賃料が地域の相場よりも高く設定される場合があります。
  3. 契約上の制約がある
    定期借家契約の形になることがあり、また買い戻しを希望する場合には売却時より高い価格での再取得を求められるケースもあります。
クレイン不動産流通でもリースバック対応可能です

リバースモーゲージの特徴

リバースモーゲージはリースバックと似ていますが、大きな違いがあります。
それは 自宅の所有権を手放さずに資金を得られる という点です。さらに、借入金の返済は基本的に契約者の死亡後、自宅を売却して清算すればよいため、生きている間は返済に追われる心配がありません。

メリット

  1. 住み慣れた自宅にそのまま住み続けられる
    環境を変えることなく安心して暮らせます。
  2. リフォームや建て替え資金を確保できる
    老後の暮らしを快適に整えるための費用を捻出できます。
  3. 地価の上昇による資産価値アップの可能性
    売却時に地価が高騰すれば、結果的にプラスとなるケースもあります。
  4. 金利が下がれば負担軽減のチャンスも
    支払いは発生しますが、市場動向によっては低金利での利用が可能です。
  5. 引継ぎ設定で同居家族を守れる
    契約時に設定をしておけば、同居人の住まいも安心して確保できます。

デメリット

  1. 金利上昇リスクがある
    将来的に金利が上がれば、負担が増える可能性があります。
  2. 地価下落による資産価値の目減り
    売却時に地価が下がると、想定より少ない金額で清算されることがあります。
  3. 相続人への負担が発生する可能性
    「融資残高」よりも「売却額+預貯金」が少ない場合、不足分を相続人が負担することがあります。
  4. 引継ぎ設定を怠ると同居人が退去に
    名義人死亡後、設定がなければ自宅売却が必須となり、同居人が住み続けられないリスクがあります。

Youtubeでも解説しています

FMヨコハマ 【お家売却マスター「リースバックについて」 】にて、わかりやすく解説しています。

まとめ

まとめ

不動産を動かす方法には複数の選択肢があります。大切なのは、「何のために資産を活用するのか」を冷静に考えることです。
例えば、急ぎで現金化したい場合は、通常売却を相場よりやや低めに設定することで成約しやすくなります。その場合でも、リースバックより多く資金が残るケースが多いのが実情です。

クレイン不動産流通の考え方としては、
資産性を重視するなら「一般的な売却」や「リバースモーゲージ」が有力な選択肢です。弊社では、リバースモーゲージを取り扱う金融機関へのご紹介も無償で行っています。もちろんご紹介による手数料などは一切いただきません。
過去のご相談も、すべて「経験」と「学び」として蓄積させていただいています。

一方で、「先立たれたご家族との思い出が詰まった家にどうしても住み続けたい」などどうしても住み続けたい方にとっては、リースバックも選択肢になり得ます。資産性だけでは測れない“想い”を大切にできる方法であり、安心感と継続した暮らしを両立できます。弊社でもリースバック(買い取り)を行っており、お客様のご事情に寄り添った柔軟なご提案が可能です。
また、リースバックに近い仕組みとして、リバースモーゲージや個人投資家への売却後に賃貸として住み続ける方法もあります。

どの方法が最適かは、お一人おひとりの状況によって異なります。
私たちはそれぞれの選択肢のメリット・デメリットを整理し、最適な形を一緒に考えます。
必要な情報を必要な分だけご提供し、しつこい営業や不安を煽ることは一切ありません。

どうぞ安心してご相談ください。